В Юрмале больше не работает так любимая продавцами схема: назначу цену повыше, покупатель придет, станет торговаться и мы на чем-то для меня интересном остановимся, рассказал владелец агентства недвижимости
Цены на недвижимость в Юрмале долгое время не были связаны с реальной экономической ситуацией в стране, однако с уходом эмоциональных и богатых нерезидентов изменился и рынок жилья в главном курортном городе Латвии, пишет владелец агентства недвижимости Алдис Лездиньш в Dienas Bizness.
По его словам, у продавцов недвижимости в Юрмале сегодня нет никаких оснований надеяться на возвращение "тучных лет", богатые нерезиденты, которые были готовы покупать дома за баснословные для Латвии деньги, уже не интересуются Юрмалой."Бюджет клиентов-нерезидентов (это около 20% всех потенциальных покупателей юрмальской недвижимости) оказывается в среднем даже скромнее бюджета местных покупателей", - описал сегодняшнюю ситуацию эксперт, добавив, что у местных покупателей есть еще один плюс: они могут взять кредит в местных банках по небольшим ставкам.
Нерезиденты среднего класса, которые интересуются недвижимостью в Латвии, обычно это молодые семьи, чаще выбирают Ригу, отметил Лездиньш.
"Их приоритет при покупке - это получение временного вида на жительство, доставка детей в хорошие школы, работа (бизнес) и другие факторы", - пояснил он.
Интерес к недвижимости в Юрмале сегодня имеется у людей более старшего поколения – для них важны неспешность и спокойствие частной жизни. Однако препятствием к покупке жилья в курортном городе становится отношение латвийских банков, заявил Лездиньш.
"А именно: особо старательное исполнение нормативной политики рекомендаций Moneyval. Прибавьте к этому работу на опережение и уже сейчас требуемое у нас в стране к исполнению вводимых в Европе только с 2021 года и считающихся практически невыполнимыми нормативов OECD "Базель-3", - сказал эксперт.
Из-за банковских препятствий в Юрмале доминируют местные покупатели недвижимости, уверен эксперт.
В Юрмале можно выделить несколько сегментов рынка жилья, и каждый из них развивается по-своему, рассказал Лездиньш.
"Например, сегмент курортных земель (к которому относятся и участки с домами-развалюхами, порой являющимися памятниками архитектурного наследия) находится в упадке, он не востребован. Цены в нем за последние 4-5 лет снизились почти на 50%", - сказал эксперт.Он пояснил, что такие объекты никто не хочет покупать, потому что это связано с длительными бюрократическими процессами, к тому же не хватает компетентных работников-строителей, которые действительно могут заниматься работой с памятниками архитектуры.
Давление на цены на земельные участки оказывает и фактор работы банковских структур, например Pillar, принадлежащей ликвидируемому ABLV. "Те вынуждены выставлять на срочную продажу свои земельные участки по относительно низким ценам", - пояснил Лездиньш.
Еще одна категория владельцев земель, которая оказывает давление на цены, – наследники исторических деревянных старых зданий, которым требуется срочная продажа и которые вынуждены искать реальный ценовой спрос.
Сегмент люксовых квартир в новостройках "тучных лет" в Юрмале находится в несколько лучшем состоянии, нежели сегмент земельных участков под застройку. "Цены на них снизились, продажи немного начались, но происходят все же со скрипом, без ажиотажа. Пока жилье в таких новых проектах для большинства покупателей все равно остается дорогим как по цене покупки, так и по расходам на содержание", - сказал эксперт.
Совершенно другая ситуация на рынке серийных квартир: цены на них растут.
"В районе массовой застройки типовым жильем (Каугури) за три-четыре последних года цены на квартиры почти удвоились. И этот микрорайон постепенно теряет свой негативный имидж", - отметил Лездиньш.
В сегменте частных домов имеется сравнительно большой интерес потенциальных платежеспособных покупателей, но не хватает адекватного предложения с точки зрения соотношения цены и качества, сказал эксперт.
"За свои деньги клиенты желают получить дома, соответствующие их ожиданиям и пониманию современного стиля, планировок помещений, технологий, качества и комфорта. Представленные на рынке штучные частные дома со считающейся рыночной ценой в хороших местах (чтобы недалеко от моря или непосредственно на берегу реки Лиелупе) обычно не соответствуют этим запросам. Они морально и технически устарели, почти все для нынешних покупателей слишком велики, да еще и имеют нерациональную планировку", - пояснил он.Из-за этого на рынке частных домов Юрмалы создалась патовая ситуация - вроде бы вся Юрмала продается, а купить нечего.
"Новых, современных домов для продажи фактически нет. А если и есть, то с заоблачной ценой. Если кто-то из владельцев успешно пережил кризис рынка недвижимости 2008-2009 годов и был способен сравнительно недавно построить себе новый, архитектурно и технологически современный дом разумных размеров в наиболее востребованной части Юрмалы, то есть на морской стороне от Лиелупе до реабилитационного центра "Вайвари", так они это делали не на продажу, а для собственного проживания", - сказал Лездиньш.
По его мнению, в ближайшие три года имеется потенциал роста в некоторых сегментах рынка недвижимости в Юрмале.
"Например, на второй (200-400 метров) от моря линии застройки в районах Меллужи, Асари и Вайвари, между проспектами Асару и Меллужу и улицей Капу", - считает эксперт.
Квартиры советской постройки могут прибавить в цене 3-5%, а вот квартиры в новых проектах не имеют особого потенциала для существенного роста цен, считает Лездиньш.
А что касается частных домов – те, кто мечтает о Юрмале, будут вынуждены строить, заключил он.
